房地产市场很热-但是它太热了吗？

这就是很多美国人似乎在问自己的问题。来自Google GOOGL的数据 ， -0.03％ 强调了许多人对市场状况的担忧。

在过去一个月中，“房屋市场何时崩溃”一词的搜索量增长了2,450％。类似地，谷歌报道说，美国人正在成群结队地寻找解释，以解释为何住房市场如此炙手可热以及房价为何上涨。

经济学家说，美国人的担忧可能是当今竞争异常激烈的市场的自然产物。Zillow ZG 的经济学家马修·斯皮曼（Matthew Speakman）表示：“如果我们看到价格上涨的速度如此之快，那么对于某些人来说，这可能会引发人们对上一次的回忆。” + 4.07％ Z， + 4.54％， 说。



“当房价增长快于收入增长时，这最终是不可持续的趋势。”
—全国房屋建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）

对于某些人来说，当今的房地产市场可能感觉与大萧条之前的市场状况极为相似。考虑到上一轮住房繁荣引发了全球经济崩溃，这些担忧当然是可以理解的。但是，住房专家认为，美国人并不需要太劳累-到目前为止。

全国房屋建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）表示：“我们不会看到房地产市场崩溃，但是我们预计，我们看到的真正不可持续的增长率将会有所降温，尤其是在2020年。” “当房价增长快于收入增长时，最终这是不可持续的趋势。”

住房市场正在发生什么？
一年前，当整个美国的COVID-19病例首次激增时，由于建议人们留在家中以免生病，因此购房市场陷入停顿。当时，住房市场似乎已处于低迷状态。

相反，情况恰恰相反。当房地产交易被允许恢复时，美国人蜂拥而至购房。随着工作变得遥不可及，学校变得虚拟，家庭在郊区寻求更多的空间。

一些城市居民厌倦了狭窄的公寓，并决定永久迁移到更多的农村地区，而另一些人只是选择了购买第二套住房，以逃避在家中的命令。

随着寻求购买房屋的人们的突然迷恋，价格飞涨。到11月，房价以自大萧条以来最快的速度上涨，而价格升值尚未放缓。

住房需求也引发了建筑热潮。Dietz说，去年单户住宅的建设增长了12％。此后，房屋建筑活动的突然增加导致木材价格上涨，从而推高了新房屋的价格。

对住房的强烈需求是有机的
促成当今房地产市场蓬勃发展的环境与促成上一轮繁荣与萧条周期的情况大不相同。特别是，贷方要谨慎得多。

引发大萧条的住房繁荣源于次级抵押贷款的增加。银行和其他抵押贷款放贷人发起的是风险较高的贷款-通常很少要求借款人提供文件证明他们可以负担每月的抵押贷款。许多贷款还具有可调整的利率，在介绍期之后迅速膨胀。当时，房主还像自动柜员机一样对待自己的房屋，为这些高风险贷款再融资，以兑现他们积累的资产。

银行和抵押贷款人在扩大信贷方面受到纪律处分。

— Realtor.com首席经济学家Danielle Hale
相比之下，今天的贷款做法要保守得多。Realtor.com首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）表示：“银行和抵押贷款人在提供信贷方面受到了纪律处分，这与我们在上一轮住房市场繁荣时期所见的方式截然不同。” “实际上，由于去年的封锁，银行已经收紧了承销要求，因此如今的买家比一段时间以来具有更高的资格。”

上一次住房危机主要是由高风险的借贷活动引起的。但是这些天银行的运作方式有所不同。

作为证明，抵押贷款人正在向信用评分较高的抵押贷款人提供贷款。根据抵押银行家协会的数据，在大流行之后，抵押贷款的可利用性骤降至六年来的最低水平，此后仅略有恢复。

在银行如此谨慎的情况下，当今房地产市场的需求更加有机。大流行带来的生活方式变化并不是需求激增的唯一原因。

Hale说：“当前的需求是建立在人口增长迅速的基础上的，因为我们有许多千禧一代都已经30岁了-这是首次购房的关键年龄。”

房地产的普遍常识是，人们购买住房的主要动机不是因为低利率或投资潜力，而是因为生活的变化。千禧一代是最大的一代，他们正在结婚生子。随着他们经历这些重要的里程碑，拥有房屋正成为重中之重。

房屋短缺推高价格
目前，购房者面临的最大问题是周围没有太多物业。与需求激增一样，房价上涨不是人为的。“在大流行期间，令人兴奋的房价上涨肯定有一定的泡沫，但在这种泡沫之下还存在着实质性的问题，”专门从事止赎的房地产平台Auction.com市场经济副总裁达伦·布洛姆奎斯特（Daren Blomquist）说。和银行拥有的财产。

上次房屋泡沫破裂烧毁了许多房屋建筑商。在此之前，一些公司从事投机性建筑实践，因此，当市场触底反弹时，他们发现自己被新建房屋和几乎没有兴趣的买家所困扰。

上次房屋泡沫破裂烧毁了许多房屋建筑商。

结果，房屋建造活动大大减慢了。专家说，房屋建筑商在最近几年只是增加了业务量。同时，许多美国人正忙着结婚生子，这在供求之间造成了巨大的差距。

房地美（Freddie Mac）最近的一份报告估计，美国尚不能满足购房者的需求，因此有400万套房屋。自2018年以来，这一数字增长了50％。

更糟糕的是，有意购房者一直处于观望状态，这限制了现有待售房屋的供应。一些卖家可能仍对大流行期间将其房屋推向市场所带来的健康风险感到担忧。其他人可能会感到沮丧，因为他们很难找到新的住房居住，从而导致他们推迟将待售房屋上市。

COVID-19会引发止赎的增加吗？
在住房需求和房价快速上涨方面，房地产市场可能处于坚实的基础，但仍然存在一些健康风险。

其中最大的可能是抵押市场的持续宽容状况。在大流行开始时经济陷入螺旋式下降时，立法者和金融监管机构迅速指示抵押贷款人和服务业者为可能失去工作或收入的借款人提供救济。

尤其是，美国人可以要求宽免抵押贷款-允许他们减少抵押贷款付款或完全跳过抵押贷款-基本上无需提出任何问题。同时，颁布了禁止赎回权的禁令。

到6月下旬，已有超过400万美国人忍受了抵押贷款。此后，数百万的房主退出了宽容的生活，并成功地恢复了每月还款的状态。但是，联邦政府多次延长了宽容计划和暂停赎回权的期限。根据抵押银行家协会（Mortgage Bankers Association）的估计，截至4月中旬，大约有230万屋主仍在跳过抵押贷款付款。

一项估计显示，截至4月中旬，大约230万房主仍在跳过抵押贷款付款。

目前尚不清楚有多少这些房主最终能够重新开始还清抵押贷款，而房地产市场的命运可能取决于监管机构在防止止赎潮中的成功。

房地产评估师和风险管理者组织抵押风险网络首席执行官琼·特里斯（Joan Trice）说，让所有这些房屋一下子陷入违约状态，“会破坏市场”。

Trice补充说：“忍耐率是上次危机的两倍。” “这将给市场带来混乱和破坏性。”

消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）最近提议将止赎房屋的暂停时间延长至2022年，并使借款人更轻松地请求更改其房屋贷款，以使他们有能力留在家中。消费者监管机构还建议，将对放贷人和服务业者的做法进行审查，以保护房主。

另外，奥巴马总统推行的法规使取消抵押品赎回权的负担比上次住房市场低迷时期更为繁重。

宽容率是上次危机时的两倍。

—抵押品风险网络首席执行官Joan Trice
美国企业研究所住房市场与金融中心联合主任爱德华·平托说：“将所有这些结合在一起，就可以大大减少丧失抵押品赎回权的风险。”

就某些房主仍可能违约的程度而言，未必一定会很普遍。接受联邦住房管理局（FHA）保险贷款的人的忍耐率更高。

“最大的风险在于自2014年以来由联邦住房管理局（FHA）支持的贷款，”布隆奎斯特说。这些贷款风险较高，债务与收入之比较高。这些借款人中有许多依靠首期付款援助来购买房屋。

Blomquist说：“大流行后，这些FHA贷款最有可能陷入止赎，而且这些贷款集中的市场可能因此受到影响，” Blomquist说。根据美国企业研究所的研究，截至2月份，以FHA拖欠率衡量，风险最高的房地产市场包括亚特兰大，休斯敦芝加哥和达拉斯。

对于目前处于困境中的房主来说，好消息是，通常来说，他们已经在自己的房屋中建立了资产。鉴于全国对住房的需求很高，住房专家说，这些家庭中的大多数应该能够出售自己的房屋，即使是牟利，也可以重新出租。

如果抵押贷款利率上升怎么办？
艰难的宽容局势并不是对房地产市场的唯一威胁。的确，随着房价的不断上涨，许多购房者在买房方面走的是一条小路。

抵押贷款利率上升威胁着这一平衡。布隆奎斯特说：“抵押贷款利率的迅速和急剧上升可能会令需求降温，以至于迅速将市场由繁荣转为萧条。”

大多数住房专家预测，抵押贷款率今年只会小幅上升。利率已经从年初的历史低点反弹，但是在最近的工作中，利率稳定在3％左右。

专家说，如果利率继续上升，房价上涨可能会放缓。这可能会给一些买家带来机会，因为可负担性暂时将其他人赶出了市场。

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