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这张图表显示了为什么抵押贷款首付 20% 可能是一个错误

当您首付 20%购买房屋时,您不必像首付仅为 5% 或 10% 的人借那么多钱。因此,您每月的抵押贷款付款可能会低得多。但 20% 的首付虽然很常见,但绝不是强制性的或规范的。事实上,全国房地产经纪人协会表示,2020 年的首付中位数仅为 12%。因此,如果您希望在购买房屋的同时为退休储蓄,您可以选择支付 10% 的首付并将剩余的现金投资。您的每月付款和利息会更高,但您的投资资产将在接下来的 30 年中成长为一笔可观的储备金。让我们比较一下 10% 和 20% 的首付会如何影响您的退休生活。

如果您需要弄清楚您的首付金额应该是多少,财务顾问可能会帮助您做出决定。

我们比较的参数

我们将根据几个参数进行分析。首先,美国房屋的中位销售价格目前为 374,900 美元,但为简单起见,我们将使用 375,000 美元的房产。在以下两种情况下,我们假设您有 75,000 美元现金用于首付和/或投资。

接下来,我们将假设抵押贷款利率为 3%,这或多或少是当前的全国平均水平。我们的分析也不包括财产税或房主保险,但会包括私人抵押贷款保险。该附加费称为 PMI,将适用于使用 10% 首付的抵押贷款。

最后,我们假设投资于股票市场的任何假设资金的平均年回报率为 10%,因为这是股票市场的近似历史平均水平。我们还将假设每月复利。

首先,如果您只考虑随时间推移的成本,那么 20% 的降价选项似乎是赢家,如下面的比较图表所示。但这是一个比这更微妙的决定。



选项 1:放下全部 20%

通过选择 20% 的首付(75,000 美元),您将支付更少的利息并避免 PMI,从而降低每月付款。在按月支付 30 年之后,您将总共花费 530,089 美元(请记住,这不包括财产税和房主保险)。

请参阅下面的细分:

20% 首付的 30 年展望 房屋价格首付 贷款金额 每月支付 PMI 支付总额 30 年内支付的利息总额 $375,000 $75,000 $300,000 $1,265 $0 $155,089 $530,089

选项 2:投资剩余的 10%



将 375,000 美元的房屋首付 10% 意味着要获得更大的抵押贷款(337,500 美元),并且每月还要支付 175 美元的 PMI。PMI 付款最终将结束,但总额将超过 10,000 美元。在按月支付 30 年之后,您总共花费了 559,994 美元。

请参阅下面的细分:

首付 10% 的抵押贷款成本 房屋价格首付 贷款金额 每月还款 PMI 已付利息总额 30 年内支付的总投资 $375,000 $37,500 $337,500 $1,598 $10,519 $174,475 $559,994

通过降低 10% 而不是 20%,您将有额外的 37,500 美元用于投资股票市场。以下是这笔钱在 30 年期间如何增长的情况(SmartAsset投资计算器 每月复利):

退休储蓄本金投资每月供款期限总计 $37,500 $0 30 年 $743,902

即使没有每月向您的经纪账户供款,在您的抵押贷款全额支付时,将 10% 首付并投资剩余的 37,500 美元将导致一笔可观的积蓄。假设年回报率为 10%,30 年后 37,500 美元将增至 743,902 美元。值得注意的是,虽然这个假设的 10% 回报率是基于标准普尔 500 指数的历史平均水平,但近年来投资回报更加强劲。事实上,基准的总回报 过去 12 年中有 9 年超过 11%,其中 2019 年为 31.5%。

在下面,您可以看到比较两种场景的另一种方式。是的,较低的 10% 首付意味着抵押贷款最终会让您在整个贷款期限内花费更多——在 PMI 和更高的抵押贷款付款之间,大约多 30,000 美元。但是,如果您投入股市的 37,500 美元以每年 10% 的历史平均增长率增长,那么到您还清抵押贷款时,它将变成近 750,000 美元。虽然这两种情况都以完全付清的房子结束,当然,选择将首付的一半投资的人最终在他的投资账户中得到的钱比他最终为房子支付的钱多。



判决

答案似乎相当明显。从长远来看,降低 10% 并投资剩余的 10% 似乎比降低 20% 更好,对吗?没那么快。

虽然 20% 的首付将导致在抵押贷款期限内支付的利息减少,但也意味着每月付款减少(每月减少 333 美元)。精明的投资者不会花这笔额外的钱,而是用它来建立他们的退休储备金。假设相同的平均回报率为 10%,每月投资 333 美元将使您在 30 年后获得惊人的 752,742 美元。通过降低 20% 与 10% 相比,您不仅可以节省 30,000 美元的利息和 PMI,还可以通过投资每月储蓄来积累更大的储备金。

这样就解决了,对吧?不完全是。

还有一个更精明的选择。虽然首付少于 10% 会让您每个月支付 PMI,但一旦您支付了相当于 20% 的首付,该附加费可能就会消失。在我们的示例中,您的每月 PMI 为 175 美元。在按月付款大约五年后,您将达到 20% 的股权门槛,PMI 将消失,让您每月额外获得 175 美元。

此时,您最初的 37,500 美元投资将在市场上增长到 61,699 美元。每月用于支付 PMI 的 175 美元会增加您的储蓄,帮助在还清抵押贷款时增加到 976,097 美元。尽管您的抵押贷款会额外花费您 30,000 美元,但此选项可节省近 100 万美元的退休储蓄,这是迄今为止最大的净资产。

底线



买房和为退休储蓄不需要相互排斥。无论您选择支付 20% 的首付还是 10% 的首付,都有一些方法可以投资额外的现金。在这两种情况下,从长远来看,持续投资本应支付 PMI 的资金都会产生巨大影响。我们发现的最佳选择是首付 10%,投资剩余的现金,然后在 PMI 还清后每月向您的经纪账户存入 175 美元。

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